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Hochbau Königs Wusterhausen Wohn- und Industriebau
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Sanierung der Fassade von Gebäuden unter Denk­mal­schutz

Wir von Hochbau Königs Wusterhausen Wohn- und Industriebau kennen uns mit Denk­mal­schutz aus und reali­sieren Sanie­rungen in der Region Königs Wusterhausen.

Gebäude unter Denkmalschutz - rechte  Hälft saniert

Ihr Gebäu­de steht unter Denk­mal­schutz und muss sa­niert werden? Mit einer fach­ge­rechten Sa­nie­rung der Fas­sa­de können Sie den un­ver­wech­sel­baren Charme des Ge­bäu­des er­hal­ten und den Wohn­kom­fort an moderne Be­dürf­nisse anpassen.


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Gebäude mit Geschichte

In Deutschland stehen ca. 5 % der Wohn­gebäude bis 1978 unter Denkmal­schutz. Sie sind erhaltens­wert, weil sie Zeug­nisse unserer Geschichte und Kultur sind. Darüber hinaus besitzen sie diesen unver­wechsel­baren Charme, den ein Neubau nur schwer erreichen kann.

Das öffent­liche Interesse, in die Erhal­tung historischer Wohn­häuser, Villen, Fabriken, Kirchen, Burgen, Schlösser und Industrie­denkmale zu investieren, ist groß. Handelt es sich jedoch um denk­mal­ge­schützte Gebäude, sind bei der Sanie­rung etliche Auflagen zu beachten. Die Denkmal­schutz­behörde definiert, welches Gebäude unter Denkmal­schutz gestellt wird, und ent­schei­det über eine Wieder­herstellung, Erhal­tung und Nut­zung.

Denk­malschutz­gerecht sanieren

Gerade Altbauten weisen eine unzureichende Dämmung auf. Daher ist eine energe­tische Sanierung mehr als sinnvoll. Empfehlens­wert ist das Hinzuziehen eines Energie­beraters für Bau­denkmale, um die speziellen Anforde­rungen und Verord­nungen für denkmal­geschützte Altbauten berück­sichtigen zu können.

Mit einem guten Sanierungs­plan, in dem sämtliche Auflagen der Denk­malschutz­behörde berück­sichtigt werden, sind Sie bei Umbau- und Sanierungs­maßnahmen auf der sicheren Seite. Empfehlens­wert ist daher die Beratung und Durch­führung durch ein Fach­unternehmen, das sich mit den umfang­reichen Auflagen in Theorie und Praxis auskennt.

Selbst bei kleineren Arbeiten, die der reinen Instand­haltung dienen, ist die Denkmal­schutz­behörde zu kontaktieren - insbesondere, wenn das äußere Erscheinungs­bild betroffen ist.

Was ist beim Denkmal­schutz zu beachten?

Steht ein Gebäude unter Denkmal­schutz, ist so wenig wie möglich am Erschei­nungs­bild zu verändern. Gleich­zeitig soll die histo­rische Substanz best­möglich erhalten bleiben. Bei einer Fach­werk­fassade z. B. ist aus diesem Grund eine Außen­dämmung untersagt.

Jede Sanie­rungs­maßnahme, die das historische Gesamt­bild verändert, kann abgelehnt werden. Die Auflage bezieht auch den Außen­bereich (Zaun, Außen­beleuch­tung, Bewe­gungs­melder) und Installa­tionen (wie Satelliten­schüssel etc.) mit ein. Daher wird empfohlen, vor jeder Verände­rung Ihrer Immobilie zuerst Rück­sprache mit der zuständigen Denkmal­schutz­behörde zu halten.

Bau­maß­nahmen, die einer Genehmi­gung durch die Behörde bedürfen:

  • Abbruch / Teilabbruch des Gebäudes
  • Umsetzen des Gebäudes
  • Nutzungs­änderung
  • Umgestal­tungen
  • Keller- oder Dach­geschoss­ausbau
  • Änderung des äußeren Er­scheinungs­bildes (Fassade, Fenster, Türen, Dach, Gauben)
  • Verände­rungen (z. B. Durch­brüche) an der tragenden Konstruk­tion
  • Eingriffe in die Instal­lation zur Ent­wässerung

Maß­nahmen, die relativ schnell eine Genehmi­gung erhalten, sind die Sanie­rung tragender Wände und Bauteile, Trocken­legung feuchter Wände, Dämmung der Keller­decke und Wand­sanierungen mit Putz und Anstrich im Innen­raum.


In diesem Artikel:


Wann ist ein Haus denkmal­geschützt?

Eine Immo­bilie wird dann zu einem Denkmal erklärt, wenn die Erhaltung im Interesse der Allge­meinheit liegt.

Je nach Bundes­land können die Kriterien dafür aber variieren, da die jewei­ligen Rege­lungen nicht allgemein gültig sind. Wenn Ihre Immo­bilie unter Denk­mal­schutz steht, finden Sie einen Vermerk darüber im Grundbuch.

Sanierte Villa

Aufgaben der Denk­mal­schutz­behörde

Die Denkmal­schutz­behörde unterstützt Erhaltungs­maßnahmen, die dazu führen, dass historische Gebäude zeitgemäß genutzt werden können. Der Ursprungs­zustand muss dabei aber nicht wieder­herstellt werden.

Die untere Denkmal­schutz­behörde ist das Amt für Baurecht und Denkmal­schutz einer Stadt. Es erteilt Genehmi­gungen von Bau­maßnahmen an Kultur­denkmälern und an Gebäuden innerhalb von Gesamt­anlagen im Stadtgebiet und berät zu rechtlichen, baulichen, finan­ziellen und steuerlichen Themen mit Bezug auf den Denkmal­schutz.

Wenn Sie Fragen zur Bautechnik und Gestal­tung haben oder wissen möchten, ob Ihr Haus in der Denk­mal­liste steht, erhalten Sie bei der Behörde eine Antwort. In jedem Fall sind Sie als Eigen­tümer verpflichtet, neben dem Bau­amt das Amt für Denkmal­schutz zu infor­mieren, wenn Sie eine Moderni­sierung planen.


So arbeiten Sie mit der Denkmal­schutz­behörde zusammen

Wenn Sie eine denk­mal­geschützte Immo­bilie kaufen oder besitzen, werden Sie immer wieder mit der Denk­malschutz­behörde zu tun zu haben. Bei Moderni­sierungs­maßnahmen läuft der Kontakt mit der Behörde in der Regel wie folgt:

  • Beratungs­gespräch: Die Mitarbeiter des Amtes für Denkmal­schutz geben ihre Einschät­zung zu der geplanten Bau­maßnahme ab.
  • Entwicklung eines Konzeptes mit einem Architekten (gilt nicht für gering­fügige Maßnahmen)
  • Der Sanierungs­plan wird mit der Denk­mal­schutz­behörde abgestimmt.
  • Dem Bau- bzw. Erlaubnis­antrag wird stattgegeben.
  • Nach der Genehmi­gung kann die Bau­maßnahme durch­geführt werden.
Sanierte Industriehalle

Neben der Sanierung der unter Denk­malschutz stehenden ehe­maligen Schiffs­werft von 1867 (Branden­burg a.d.H.) gab es 2013 eine Nutzungs­änderung in eine Event­gastronomie.


Muss der Urzustand wieder­hergestellt werden?

Alte Häuser wurden über Jahr­zehnte oder Jahr­hunderte oft so verändert, dass sich der ursprüng­liche Zustand kaum exakt ermitteln lässt.

Darum gilt: Wer eine denkmal­geschützte Immobilie saniert, muss nicht den ursprüng­lichen Zustand des Gebäudes wieder­herstellen!

Ein Bestand­sschutz gilt für den Bau­zustand des Gebäudes, in dem es als Kultur­denkmal in die Denkmal­schutzliste einge­tragen wurde.

Turm an einem Gebäude

Was bedeutet Bestands­schutz?

Der Begriff aus dem Bau­recht bedeutet, dass jedes alte, funktions­fähige Gebäude, das in Nut­zung ist und geneh­migt wurde, einen rechtlichen Schutz genießt.

Passiver Bestands­schutz

Er legt die Nutzung von Grund­stück und Gebäude jetzt und in der Zukunft fest. Das gilt auch, wenn sich die Rechts­lage ändert. Wird z. B. das Erd­ge­schoss eines historischen Geschäfts­gebäudes saniert, darf es auch nach dem Umbau als Laden­lokal genutzt werden. Und zwar auch dann, wenn die städte­bauliche Pla­nung inzwischen nur noch Wohnungen statt gewerb­licher Nutzung erlaubt.

Aktiver Bestands­schutz:

Wenn eine Sanie­rung das Gebäude nur gering­fügig verändert, kann sich der Bauherr auf den aktiven Bestands­schutz berufen. Die Identität des Bauwerks darf aber nicht wesent­lich verändert werden.

Über­greifender Bestands­schutz:

Entgegen des passiven und aktiven Bestands­schutzes gilt der über­greifende Bestands­schutz für Neu­bauten:

  • wenn die Funk­tionen von Bestand und Neubau untrenn­bar mitein­ander verbunden sind,
  • wenn der Neubau das besteh­ende Gebäude nicht erheblich vergrößert,
  • wenn sich das vorhan­dene Gebäude ohne Genehmi­gung des Neubaus nicht erhalten lässt.
Historische Fassade

Fenster­tausch im Denkmal­schutz

Funktions­tüchtige Fenster sind in jeder Immobilie eine Selbst­verständ­lichkeit. Eigentümer von denkmal­geschützten Wohn­häusern kennen aber die Heraus­forderung, historische Fenster gegen moderne Fenster aus­tauschen zu lassen und gleich­zeitig die Auflagen des Denkmal­schutzes zu erfüllen.

In einer ersten Bestands­auf­nahme wird analysiert, inwieweit der Fenster­bestand erhalten werden kann oder ein kompletter Austausch mit neuen Fenstern nötig ist. Bei einer Moderni­sierung der Fenster ist darauf zu achten, dass die Bau­substanz des Gebäudes nicht beschädigt oder verändert wird.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Fassaden­sanierung im Denkmal­schutz

Bei der Sanie­rung einer alten Putz­fassade mit neuem Putz und einem frischen Anstrich sind die Auflagen der Denk­mal­schutz­behörde zu beachten, damit das äußere Erschei­nungs­bild nicht verändert wird.

Informieren Sie für eine geplante Fassaden­sanie­rung in jedem Fall vorab die Behörde, die eine Geneh­mi­gung erteilen muss.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Fassaden­dämmung im Denkmal­schutz

Eine nicht vorhandene oder mangelhafte Fassaden­dämmung von Alt­bauten ist der Haupt­grund für einen hohen Energie­verbrauch. Neben Dach und Fenstern beein­flussen die Außen­wände die Energie­effi­zienz des Gebäudes. Mit einer nach­träg­lichen Dämmung geht teure Heiz­wärme nicht länger verloren. Der Aufwand amor­tisiert sich durch die Einspa­rung der Heiz­kosten nach ein paar Jahren. Zudem steigert eine gute Fassaden­dämmung den Wohn­komfort und den Wert der Immobilie.

Zu beachten ist allerdings, dass das Erscheinungsbild historischer Fassaden erhalten bleiben muss und eine Wärmedämmung daher häufig nur als Innendämmung ausgeführt werden kann.

Denkmalgeschütztes Gebäude

Innen­dämmung mit Kalzium­silikat­platten


Welche Steuer­vergünsti­gung gibt es?

Um den ver­ant­wor­tungs­bewussten Umgang mit denkmal­geschützter Bau­substanz zu fördern, bieten Länder und Kommunen attraktive Förder- und Abschrei­bungs­mög­lich­keiten sowie Steuer­ver­günsti­gungen.

Wenn Sie in Ihrem denkmal­ge­schützten Haus selbst leben, können Sie 90 % der Kosten für den Sanie­rungs­aufwand über 10 Jahre absetzen.

Vermieter dürfen 100 % Sanie­rungs­kosten über 12 Jahre steuer­lich geltend machen (8 Jahre lang 9 % und 4 Jahre lang 7 %). Außerdem können Sie die Anschaf­fungs­kosten 50 Jahre lang mit 2 % jähr­lich absetzen.

Mann mit fragendem Blick

Wie viel kostet denkmal­gerechte Sanierung?

Jedes historische Gebäude ist individuell und muss im Hin­blick auf eine Preis­kalkulation für Sanie­rungs­maß­nahmen genau betrach­tet werden. Ausschlag­gebend sind der aktuelle Zustand des Gebäudes sowie die Auf­lagen der Denk­mal­schutz­behörde.

Da eine Sanie­rung unter Ein­hal­tung der Denkmal­schutz­auflagen komplex sein kann, gehört der Auftrag in versierte Hände eines Fach­betriebes. Als Eigen­tümer investieren Sie damit in die Zukunft Ihres Gebäudes und können außerdem von öffent­lichen Förde­rungen und Steuer­er­spar­nissen profitieren.

Nehmen Sie Kontakt zu uns auf! Wir unter­breiten Ihnen gerne ein indivi­duelles Angebot.

Sparschwein

Förderungen und Zuschüsse

Wenn auch durch die Auf­lagen des Denkmal­schutzes eine Sanierung zur Heraus­forderung wird, stehen jeder/m Eigen­tümer/in verschiedene Förder­möglich­keiten zur Verfügung.

Zur Erhal­tung und Sanie­rung denkmal­ge­schützter Gebäude stehen bei der Kredit­anstalt für Wieder­aufbau (KfW) sowie dem Bundes­amt für Wirt­schaft und Ausfuhr­kontrolle (BAFA) verschiedene Förder­programme zur Verfü­gung. Dort können zins­günstige Darlehen und Zuschüsse zur finanziellen Unter­stützung bean­tragt werden. Steuerliche Vergünstigungen sind außerdem möglich. Darüber hinaus bieten häufig auch die Bundes­länder und Kommunen Finan­zierungs­hilfen an.


Wir können Ihnen bei Ihrem Bau­vor­haben weiter­helfen. Nehmen Sie Kontakt zu uns auf!

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